Il “Regolamento sulla Locazione Immobiliare a Pechino” (in seguito “regolamento”), in vigore dal 1 settembre 2022, risponde alle preoccupazioni sociali e accelera lo sviluppo del mercato delle locazioni immobiliari. Rafforzando la responsabilità del governo per l’offerta di alloggi e migliorando il livello di governance degli immobili di privati cittadini, il “regolamento” sottolinea la responsabilità dei soggetti di mercato, e salvaguarda i diritti e gli interessi legittimi delle parti. Allo stesso tempo, il “regolamento” migliora la valutazione dei rischi, e rende le misure di gestione più precise. Con la Legge sui prezzi e con la Legge sulla risposta alle emergenze della Repubblica Popolare Cinese, è stato previsto per i dipartimenti governativi competenti il dovere di rafforzare il monitoraggio dei prezzi degli affitti, stabilire e migliorare i meccanismi di allerta precoce, mantenere la stabilità del mercato delle locazioni immobiliari ed evidenziare la risposta ai rischi.

Il 17 agosto scorso, in occasione del simposio sull’attuazione del “regolamento”, Zhang Libing, direttore dell’Ufficio per l’edilizia urbana e la protezione ambientale del Comitato permanente dell’Assemblea Municipale del Popolo di Pechino, ha affermato che il “regolamento” aderisce al principio della centralità del popolo, evidenzia la disponibilità di alloggi ed implementa il piano strategico urbano. Il “regolamento” individua i seguenti principi: “alloggio a chi serve, locazione e non speculazioni viziose, affitto e acquisto simultanei ed equilibrio tra lavoro e alloggio”. Allo stesso tempo, il “regolamento” considera la locazione immobiliare quale elemento generale per il miglioramento del sistema abitativo, in linea con la politica locale che mira a garantire alle persone della capitale il possesso di un alloggio e la possibilità di vivere una vita tranquilla.

Negli ultimi anni, il mercato delle locazioni immobiliari di Pechino è cresciuto rapidamente ed è diventato lo strumento principale per avere un alloggio per il maggior numero di cittadini presenti, in particolare per i nuovi cittadini della città. Tuttavia, l’enorme richiesta di immobili e il complesso sistema di locazione hanno portato a un gran numero di conflitti e controversie, che non risolve il problema abitativo. Il “regolamento” affronta tutti questi problemi e risponde alle numerose preoccupazioni sociali.

“Affitto di gruppo”

“Affitto di gruppo”, in generale, si riferisce alla divisione di una singola abitazione in varie piccole stanze, modificando la struttura e la disposizione della casa, al fine di locare singolarmente le stanze o i posti letto.

Ne risulta un numero elevato di persone che vivono in uno spazio ridotto. La superficie abitabile pro capite è di pochi metri quadrati. Gli affitti di gruppo sono molto diffusi in tutto il paese e sono considerati una “malattia” del processo di urbanizzazione. Gli incidenti di pubblica sicurezza, e controversie varie, sono molto frequenti. Per tale motivo gli affitti di gruppo sono considerati illegali, e ogni tentativo normativo è fallito. Tuttavia, rimane il problema sociale della domanda di alloggi economici per persone a basso reddito. Il “regolamento” prova a dare una svolta al problema. 

Il cambiamento della struttura non prevede la demolizione delle partizioni.

Secondo il “regolamento”, le case devono essere conformi alle normative e agli standard di sicurezza nazionali, e della città di Pechino, in materia di edilizia, sicurezza pubblica e qualità dell’aria interna; soddisfare tutte le necessità fondamentali per la vita, come l’approvvigionamento idrico e l’alimentazione elettrica. La stanza va conservata come originariamente pianificata e progettata, non deve essere fatta oggetto di ulteriori partizioni tali da alterare la struttura interna della casa. Il soggiorno non può essere affittato separatamente, così come la cucina, il bagno, il balcone, il ripostiglio e gli altri spazi non residenziali non possono essere affittati per usi differenti da quelli originari. La superficie utile pro capite e il numero delle persone in ciascuna camera devono rispettare i requisiti previsti dalla legge.

Il “regolamento” stabilisce chiaramente che è vietato locare edifici e alloggi abusivi.

Affitto a breve termine

Implementazione della gestione locale differenziata

In risposta ai problemi della locazione a breve termine, il “regolamento” prevede che la città di Pechino applichi una gestione locale differenziata degli alloggi in locazione a breve termine con tariffazione giornaliera o oraria.

Secondo il “regolamento”, è vietato affittare alloggi a breve termine nel centro funzionale della capitale. L’affitto a breve termine in altre aree urbane deve essere conforme ai regolamenti di gestione pertinenti della municipalità e ai regolamenti di gestione del condominio. In assenza di regolamenti di gestione o di disposizioni rilevanti nei regolamenti di gestione, è necessario ottenere il consenso unanime degli altri proprietari dell’edificio.

Il “regolamento” prevede inoltre che il locatore firmi la garanzia di responsabilità di pubblica sicurezza presso la questura dove è ubicata l’abitazione. Il locatore dell’alloggio in affitto a breve termine deve verificare di persona le informazioni sull’identità dei conduttori, prima che questi vi si trasferiscano, e inoltrare immediatamente le informazioni di registrazione attraverso il sistema informatico prescritto. 

“Alloggi collettivi in affitto”

Gli “alloggi collettivi in affitto” si riferiscono all’affitto di unità residenziali costruite su terreni rurali di proprietà collettiva. Si tratta di alloggi generalmente non soggetti a locazioni a lungo termine. Assolvono ad una funzione di previdenza sociale per alleviare la pressione dei canoni di locazione, e costituiscono una buona pratica contro le speculazioni edilizie. 

La necessità di istituire un sistema di gestione 

Il “regolamento” stabilisce chiaramente le responsabilità di gestione della sicurezza degli alloggi collettivi in affitto. Il “regolamento” prevede che se l’alloggio collettivo in affitto raggiunge il numero specificato, il locatore deve istituire un sistema di gestione corrispondente, specificando il personale di gestione, istituendo un meccanismo di monitoraggio, fornendo attrezzature antincendio e canali di sicurezza, e tutti gli altri mezzi di sicurezza pubblica, e stabilendo un sistema di registro delle informazioni. Le norme specifiche sono formulate dall’organo di pubblica sicurezza di concerto con il Dipartimento di Pianificazione e Risorse Naturali, il Ministero dell’Edilizia Abitativa, Urbana e Rurale, vigili di fuoco e altri dipartimenti della città.

Il “regolamento” chiarisce che se un’unità lavorativa affitta alloggi dove far vivere i propri dipendenti, l’unità deve anche stabilire un sistema di gestione corrispondente e adempiere a tutte le responsabilità di gestione della sicurezza.

Il Sublocatario

La richiesta di registrazione come soggetto di mercato

Il problema del “sublocatario” è uno dei problemi più contraddittori nella locazione immobiliare. A tal fine, il “regolamento” prevede che i soggetti, che danno in subaffitto un numero di case superiore al numero specificato, debbano procedere con l’iscrizione in qualità di soggetti di mercato a norma di legge, e chiarire le loro responsabilità legali. Contestualmente, al fine di evitare la formazione di un “cash pooling”, sono previste misure di custodia dei depositi e di controllo degli affitti, nonché le relative sanzioni in caso di violazione.

Il “regolamento” prevede per i sublocatori l’obbligo di attenersi rigorosamente alle normative pertinenti e di condurre attività commerciali in conformità con la legge. Se il numero di alloggi in subaffitto supera il numero specificato, il sublocatore deve fare richiesta di registrazione in qualità di soggetto di mercato (il cui nome e ambito di attività commerciale dovranno contenere le parole “locazione di immobili”) ed ottenere una licenza commerciale dal Dipartimento per il Controllo e la Regolazione del Mercato Distrettuale. Le norme specifiche sono formulate dal Ministero dell’Edilizia Abitativa, Urbana e Rurale di concerto con il Dipartimento per il Controllo e la Regolazione del Mercato e altri dipartimenti della città.

Il “regolamento” prevede chiaramente che coloro che esercitano attività commerciali senza la necessaria registrazione perderanno i proventi ottenuti così illecitamente e saranno soggetti ad una multa da 10.000 yuan a 100.000 yuan. In caso di circostanze gravi, il soggetto dovrà chiudere o sospendere l’attività, e pagare una multa da 100.000 yuan a 500.000 yuan. 

Il “regolamento” prevede inoltre che la caparra riscossa dalla società di gestione immobiliare non debba essere superiore a un mese di affitto, e che venga depositata a garanzia su un conto speciale di terzi. L’importo dell’affitto che la società di gestione immobiliare riscuote da un locatario, invece, non deve generalmente superare le tre mensilità di affitto. Le specifiche regole in materia di custodia dei depositi e controllo degli importi dell’affitto sono formulate dal Ministero dell’Edilizia Abitativa, Urbana e Rurale della città. 

Inoltre, in risposta al problema della formaldeide, il “regolamento” prevede per la società di gestione immobiliare l’obbligo di ottenere il consenso del proprietario durante l’arredamento degli interni. Se la società di gestione immobiliare arreda l’alloggio in locazione violando questa regola, risultando in una cattiva qualità dell’aria così come certificata da un’agenzia specializzata, dovrà apportare le relative correzioni entro il termine stabilito dal Ministero dell’Edilizia Abitativa, Urbana e Rurale e sarà soggetta ad una multa da 10.000 yuan a 50.000 yuan. Se le correzioni non vengono effettuate entro il termine stabilito, sarà comminata un’ulteriore multa da 50.000 yuan a 300.000 yuan.

“Agenzie illegali”

É fatto divieto di sfruttare la differenza tra canoni di locazione.

In risposta al ripetuto divieto di “intermediari illegali”, il “regolamento” prevede dei requisiti di prassi standardizzata per le agenzie di intermediazione immobiliare, impedendo di svolgere attività di sublocazione di alloggi volta a generare profitto grazie alla differenza tra canoni.

Il “regolamento” prevede che coloro che si occupano di attività di intermediazione immobiliare si rivolgano al Dipartimento per il Controllo e la Regolazione del Mercato Distrettuale per la registrazione in qualità di soggetti di mercato in conformità con la legge, indicando chiaramente come loro ambito di attività quello di “intermediazione immobiliare”.  Le agenzie di intermediazione immobiliare non possono svolgere attività di sublocazione di alloggi. 

Il “regolamento” disciplina il comportamento delle agenzie di intermediazione immobiliare e degli agenti di intermediazione immobiliare. Chiarisce che le agenzie di intermediazione immobiliare non possono compiere i seguenti atti: intermediazione per abitazioni non conformi, speculare sulle differenze tra canoni di locazione; condurre affari con mezzi impropri come occultamento, inganno, coercizione, ecc.; violare leggi e regolamenti, gonfiare artificialmente i prezzi degli affitti, vincolare i consumi, fabbricare e diffondere informazioni false sugli aumenti dei prezzi, e altri atti che alterino l’ordine di mercato.  Chiarisce inoltre che gli agenti immobiliari non devono avere i seguenti comportamenti: intraprendere affari a titolo personale o ricevere commissioni; falsificare, contraffare, alterare, acquistare, vendere, locare o trasferire in qualsiasi altra forma illecita le schede informative sul proprio lavoro.  

In risposta al problema dei falsi annunci di affitto, le piattaforme informative internet devono richiedere a coloro che pubblicano informazioni sugli annunci, o raccomandano annunci di alloggi, di allegare le informazioni sulla propria identità, indirizzo, informazioni di contatto, licenza amministrativa. Le piattaforme devono condurre verifiche, registrazioni, creare file di registrazione e conservarli per non meno di tre anni. Se un locatore pubblica informazioni sull’alloggio, o raccomanda l’alloggio sulla piattaforma, sui di lui incombe il dovere di presentare alla piattaforma i documenti che certificano l’autenticità e l’accuratezza delle informazioni sull’alloggio. Le società di gestione immobiliare e le agenzie di intermediazione immobiliare che pubblicano informazioni sugli alloggi, o raccomandano alloggi, devono rispettare gli stessi doveri ed allegare i relativi certificati.  Le piattaforme informative internet esaminano le certificazioni presentate e solo se sono conformi ne permettono la pubblicazione. 

Il “regolamento” chiarisce che la piattaforma informativa internet deve adottare tempestivamente tutte le misure necessarie per bloccare falsi annunci.